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La location, combien gagne-t-on ?
Dans un premier temps, pour connaitre la rentabilité sur l’achat d’une maison ou d’un appartement, il faudra déterminer un prix d’achat et un prix de location. Comment les calculer ? avec exemple.
Prenons le cas suivant : Appartement 3 pièces Nice Gambetta
Ce bien est proposé à 199 000 euros frais d’agence inclus.
Nous vérifierons que le prix est correct en recherchant le prix du m² sur ce secteur. Avec l’aide de certains sites, https://www.seloger.com/, https://www.meilleursagents.com/ nous trouvons pour le secteur Gambetta, une moyenne allant de 3 400 euros à 4 000 euros par m². Pour un appartement de 56 m², la moyenne sera de 190 400 euros à 224 000 euros.
Le prix de cet appartement figure dans la moyenne des prix, ce qui nous permettra d’assurer une rentabilité correcte.
Déterminer le prix de location
Avec l’aide des différents sites web cités ci-dessus, nous trouvons une moyenne de 17 euros pour chaque m² par mois de location. Soit pour 56 m², nous constatons un loyer moyen de 952 euros mensuel. (Cas réel pour cette propriétaire)
Calcul de rentabilité Net :
Il faut distinguer le rendement Brut et le rendement Net. Le rendement brut ne tient pas compte des charges alors que le rendement net intègre les charges locatives (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux) et les frais liés à l'acquisition (frais de notaire, frais d'agence, frais bancaires...). Pour cet exemple nous prendrons le rendement Net.
((Loyer annuel – frais et charges) / (Prix + coût du crédit)) x 100
Frais et charges :
- Les charges non récupérables sur le locataire (dont les charges de copropriété non récupérables dans un immeuble d’appartements)
- Les dépenses de travaux et d’entretien
- Les éventuels frais de gestion locative lorsque la location est confiée à un professionnel
Loyer annuel = 950 x 12 = 11 400 euros
Frais et Charges = 1200 (ChargesCoPro) + 700 (TF)
Cout d’achat= 199 000 euros (Frais d’agence inclus) + 16 000 euros (Notaire)
RN = (11 400 – 1900) / 215 000 x 100
RN = 4,42 %
Investissement locatif : le bon rendement d'un projet
On parle souvent de 3 à 6% de rentabilité nette selon le projet. Cette variation s'explique par le taux d'attractivité des villes ou des quartiers visés.
S’il y a un crédit, il faudra rajouter ces données au calcul. De même pour une gestion de location par agence, et d’autres frais envisagés.
En moins de 23 ans avec un taux de rentabilité Net de 4,42 %, l’appartement serait remboursé avec les loyers.
A retenir
Revenu supérieur si location saisonnière (Ex : Airbnb)
Prendre en compte des charges provisionnelles (Travaux appartement, augmentation ou baisse des charges de CoPro en vérifiant si des gros travaux ne sont pas à prévoir, exemple ravalement de façade etc.)
Assurance Loyer Impayés sans agence
Lors d’un changement de locataire, prendre en compte le délai du changement.
Possibilité de réduire ses impôts
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